Trong nhiều năm, vị trí gần trung tâm luôn được xem là một trong những tiêu chí quan trọng nhất khi mua nhà. Tuy nhiên, giá bất động sản ngày càng cao đang khiến nhiều người thay đổi cách lựa chọn.
Thay vì cố gắng mua một căn hộ nhỏ trong khu vực trung tâm, không ít người chấp nhận đi xa hơn để đổi lấy diện tích rộng hơn, môi trường sống tốt hơn và mức tài chính phù hợp hơn.
Đây không còn đơn thuần là câu chuyện "mua nhà giá rẻ ở vùng ven", mà đang phản ánh một sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở tại TP.HCM.
69% người được khảo sát sẵn sàng rời khu vực trung tâm
Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II được Batdongsan công bố, khoảng 69% trong số 1.000 người được hỏi tại TP.HCM cho biết họ sẵn sàng chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới.
Lý do chính là muốn có không gian sống rộng hơn với mức giá phù hợp.
Trong khi đó, khoảng 27% vẫn ưu tiên khu vực trung tâm và chấp nhận đánh đổi bằng diện tích nhỏ hơn hoặc giá nhà cao hơn.
Điều này cho thấy quan niệm về một vị trí "đáng sống" đang thay đổi.
Trước đây, khoảng cách đến trung tâm có thể là yếu tố quyết định. Nhưng hiện nay, người mua bắt đầu đặt lên bàn cân nhiều yếu tố hơn: thời gian di chuyển, chất lượng đường sá, trường học, bệnh viện, không gian xanh, tiện ích và môi trường sống.
Đáng chú ý, khảo sát cũng cho thấy khoảng 72% người mua nhà để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới và giao thông thuận tiện.
Nói cách khác, người mua không nhất thiết phải ở ngay trung tâm.
Họ cần một nơi kết nối được với trung tâm.
"Xa trung tâm" không còn đồng nghĩa với bất tiện
Một trong những thay đổi lớn của thị trường bất động sản hiện nay đến từ sự phát triển của hạ tầng.
Khi đường giao thông được mở rộng, các tuyến vành đai, cao tốc, metro và hệ thống giao thông công cộng dần hoàn thiện, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố duy nhất quyết định sự thuận tiện.
Một khu vực cách trung tâm xa hơn nhưng có giao thông thuận lợi có thể mang lại thời gian di chuyển tương đương, thậm chí thuận tiện hơn một khu vực gần trung tâm nhưng thường xuyên ùn tắc.
Đây cũng là lý do các khu vực phía Đông TP.HCM, Bình Dương cũ, Đồng Nai và những đô thị vệ tinh ngày càng được người mua nhà quan tâm.
Theo số liệu được công bố trong bài viết của VnExpress, trước năm 2024, TP.HCM thường chiếm khoảng 60–85% nguồn cung căn hộ mở bán mới. Từ năm 2024 trở lại đây, tỷ lệ này giảm còn khoảng 20–40%, trong khi nguồn cung và nhu cầu được phân bổ nhiều hơn sang Bình Dương cũ, Tây Ninh và Đồng Nai.
Xu hướng này cho thấy thị trường nhà ở đang dịch chuyển theo hướng đa trung tâm, thay vì chỉ tập trung quanh lõi đô thị.
Người mua đang tìm kiếm "hệ sinh thái sống"
Một điểm đáng chú ý khác là người mua hiện nay không chỉ tìm một căn hộ để ở.
Họ đang tìm kiếm một môi trường sống hoàn chỉnh.
Một dự án có trường học, công viên, khu vui chơi, thương mại, dịch vụ, y tế và các tiện ích thiết yếu sẽ giúp cư dân giảm nhu cầu phải di chuyển quá xa cho những sinh hoạt hàng ngày.
Đặc biệt với gia đình trẻ, tiêu chí lựa chọn nhà ở ngày càng thay đổi.
Thay vì:
"Nhà có gần trung tâm không?"
họ có thể đặt câu hỏi:
"Từ nhà đến nơi làm việc mất bao lâu?"
"Con tôi đi học có thuận tiện không?"
"Xung quanh có trường học, bệnh viện, siêu thị không?"
"Sau giờ làm, gia đình có không gian để nghỉ ngơi, vui chơi không?"
Đó là lý do chất lượng sống ngày càng trở thành một phần quan trọng trong quyết định mua nhà.
Rời trung tâm nhưng không phải vì nhà vùng ven còn rẻ
Có một điểm cần lưu ý: không nên hiểu xu hướng này đơn giản là người dân rời trung tâm để tìm nhà giá rẻ.
Thực tế, giá bất động sản tại các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh cũng đã tăng đáng kể.
Theo số liệu được VnExpress dẫn từ DKRA Consulting, trong quý II, giá căn hộ tại Bình Dương cũ phổ biến khoảng 53–76 triệu đồng/m²; Đồng Nai khoảng 52 triệu đồng/m² và Tây Ninh hơn 48 triệu đồng/m².
Như vậy, lợi thế của vùng ven không còn chỉ nằm ở giá.
Giá trị nằm ở sự cân bằng giữa giá bán – diện tích – chất lượng sống – tiện ích – khả năng kết nối.
Người mua có thể chấp nhận ở xa hơn nếu với cùng một ngân sách, họ có được một không gian sống phù hợp hơn.
Khu Đông TP.HCM đang hưởng lợi từ sự thay đổi này
Trong xu hướng dịch chuyển về các đô thị mới, khu Đông TP.HCM là một khu vực đáng chú ý.
Đây là nơi hội tụ nhiều yếu tố về giao thông, giáo dục, đô thị và việc làm. Đặc biệt, khu vực quanh Làng Đại học Quốc gia TP.HCM đang có sự kết nối ngày càng rõ với TP.HCM thông qua hệ thống giao thông hiện hữu và các kế hoạch phát triển hạ tầng trong khu vực.
Với người mua nhà, điều quan trọng không phải là dự án cách trung tâm bao nhiêu kilomet.
Điều đáng quan tâm hơn là:
Từ căn hộ đến trung tâm mất bao lâu?
Từ nhà đến nơi làm việc mất bao lâu?
Khi hạ tầng hoàn thiện, khả năng kết nối sẽ thay đổi như thế nào?
Đây là cách nhìn thực tế hơn khi đánh giá một bất động sản ở khu vực ngoài lõi trung tâm.
Bcons Aria – lựa chọn cho người muốn dịch chuyển ra khu Đông
Trong nhóm khách hàng có ngân sách khoảng 2,5–3 tỷ đồng, Bcons Aria là một sản phẩm có thể tham khảo khi tìm căn hộ tại khu vực Đông Hòa, gần Làng Đại học Quốc gia TP.HCM.
Dự án nằm trên mặt tiền đường Bà Huyện Thanh Quan, giao với trục Thống Nhất rộng 32m, kết nối với các khu vực Dĩ An, Thủ Đức và Làng Đại học.
Sản phẩm chủ yếu hướng đến nhu cầu ở thực với căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 53–67m².
Điểm đáng chú ý là người mua có thể cân nhắc dự án không chỉ dựa trên giá căn hộ mà còn dựa trên khả năng kết nối và hệ sinh thái xung quanh.
Khu vực này có lợi thế về giáo dục, giao thông và các tiện ích hiện hữu; đồng thời nằm trong vùng đang được đầu tư phát triển hạ tầng.
Đây cũng là lý do nhóm khách hàng trẻ, gia đình mới lập nghiệp hoặc những người đang thuê nhà tại TP.HCM có thể cân nhắc bài toán:
Ở trung tâm với diện tích nhỏ hơn hay dịch chuyển ra khu đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng hơn?
Không có một đáp án chung cho tất cả mọi người.
Nếu công việc bắt buộc phải ở ngay trung tâm, việc lựa chọn nhà gần nơi làm việc vẫn có thể phù hợp.
Nhưng nếu có thể linh hoạt về vị trí, một căn hộ ở khu vực có hạ tầng kết nối tốt có thể mở ra nhiều lựa chọn hơn về ngân sách và không gian sống.
"Gần trung tâm" có thể không còn quan trọng bằng "gần kết nối"
Thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào giai đoạn mà khái niệm trung tâm có thể thay đổi.
Khi đô thị phát triển theo mô hình đa trung tâm, các khu vực từng được xem là vùng ven có thể dần trở thành những cực đô thị mới.
Khi đó, giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở việc nó cách Quận 1 hay khu trung tâm bao nhiêu kilomet.
Giá trị còn nằm ở khả năng kết nối với nơi làm việc, trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện, giao thông công cộng và các khu vực kinh tế quan trọng.
Vì vậy, với người đang tìm mua nhà hiện nay, câu hỏi có lẽ không nên chỉ là:
"Có nên rời trung tâm không?"
Mà nên là:
"Nếu rời trung tâm, khu vực nào có đủ hạ tầng, tiện ích và khả năng kết nối để mình có thể sống thuận tiện trong nhiều năm tới?"
Đó mới là bài toán đáng cân nhắc khi lựa chọn một nơi an cư.
