Đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều, sao dân vẫn thiếu nhà ở?

TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ: “Đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều, sao dân vẫn thiếu nhà ở?”. Đây là một trong những vấn đề mà TS. Lê Xuân Nghĩa thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia cho rằng cần phải tập trung xử lý.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, khó khăn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng quản lý. Ông đã chứng kiến những dự án mất đến 6 năm để triển khai nhưng vẫn nằm im.

Khủng hoảng thị trường bất động sản hiện nay là một vấn đề phân khúc

Ông đồng tình với Thủ tướng rằng khủng hoảng thị trường bất động sản hiện nay là một vấn đề phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, và cần phải cung cấp thêm nhiều nguồn cung để thị trường dựa vào giá trị thực tế. Tuy nhiên, đối với vấn đề này, chúng ta vẫn chưa thực hiện được.

“Chúng ta đã tập trung xử lý một số doanh nghiệp, nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa có tiến triển về thủ tục, chính sách và tài chính. Tôi cho rằng chúng ta cần tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “điểm yếu” khiến thị trường bất động sản phát triển”, ông Nghĩa đề xuất.

Một vấn đề khác mà chuyên gia này đề cập là tài chính. “Tôi đồng ý rằng chúng ta cần một quỹ cho vay nhà ở hoặc một quỹ tín thác nhà ở. Nếu ngân hàng có “thừa tiền” bây giờ, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua và sau đó thành lập một quỹ để vay tiền mua nhà ở giá rẻ cho người mua nhà”, ông Nghĩa nói.

“Giải cứu” thị trường bất động sản

Theo ông, không nên để các nhà phát triển bất động sản giá rẻ phải đối mặt với tình hình tài chính khó khăn so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ, quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển cần phải xác định đối tượng chính sách để bán nhà, và nếu sai, họ sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự, điều này không hợp lý. Điều này làm cho chủ đầu tư không muốn làm việc.

Dựa trên kinh nghiệm cá nhân, ông Nghĩa cho rằng việc thành lập quỹ tại Việt Nam nói chung đã thất bại, hoạt động yếu kém và tồn tại nhiều rủi ro. Nếu muốn thành lập quỹ, Chính phủ cần phải thành lập nó dưới dạng công ty tư nhân, không nên biến nó thành một cơ quan hành chính và rồi vướng vào vấn đề quản trị và tham nhũng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để “giải cứu” thị trường bất động sản, cần sự can thiệp quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị. Vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa có một kế hoạch quy hoạch rõ ràng cho sự phát triển thị trường bất động sản.

Ông Võ cho rằng, cách xây dựng pháp luật hiện nay còn đang không rõ ràng và thiếu dẫn đường. Trong khi trên thế giới, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội được định rõ, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Sau đó là quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Tuy nhiên, ông cho biết cơ hội phát triển bất động sản vẫn còn rất lớn. Theo dự tính của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không có đủ tiền mua nhà, và 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội, nhưng nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay đã tăng giá gấp đôi so với 10 năm trước.

Trong khi giá nhà rất cao, chúng ta chỉ cung cấp gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người có đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó chỉ có 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

Ông Võ cũng lưu ý rằng số liệu hiện nay chủ yếu là từ các dự án của các nhà phát triển, không phản ánh số liệu từ người dân hoặc cơ quan quy hoạch.

Vì vậy, ông không dám đưa ra dự báo cụ thể về thời gian phục hồi của thị trường bất động sản, bởi vì điều này phụ thuộc vào việc cải thiện pháp luật. Nếu thị trường phục hồi nhưng vấn đề pháp luật vẫn chưa được giải quyết, thì mọi thứ sẽ kéo dài thêm bao lâu? Ông Võ cho rằng không nên để tình trạng kéo dài.

“Đặc biệt, nếu thị trường lại sụp đổ, thì thị trường sẽ trở nên trầm lắng và kéo dài hơn. Trong tình hình này, việc khôi phục sẽ trở nên khó khăn”, ông nhấn mạnh.

Theo cuộc khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “tồn tại” đến hết quý 3 năm nay nếu không có các chính sách điều hành vĩ mô và tác động mạnh mẽ từ các chính sách.

Thị trường bất động sản đã có một số dấu hiệu tích cực hơn

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, tin rằng tại thời điểm hiện tại, thị trường đã có một số dấu hiệu tích cực hơn. Nếu so với quý 1 khi nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng và giao dịch chỉ có hơn 1.000 lượt, thì sang quý 2 đã có sự tái xuất hiện với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Sang quý 3, trong hai tháng đầu của quý, đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã mở bán.

Với đà tăng trưởng như vậy, ông Đính dự đoán rằng quý 4 năm 2023 sẽ là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý 3 năm nay đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, và điều này đã tạo động lực cho quý 4 năm 2023 và quý 1 năm 2024. Ông hy vọng rằng sự cải thiện từ các chính sách tháo gỡ khó khăn sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản.